一月初的台北市議會，前陣子被「明倫社宅」爭議新聞狂打的台北市長柯文哲，對所有議員揭示了該市社會住宅面臨的破產風險。
有多危險？台北市目前規劃的50處社會住宅，總預算高達1605億元，扣掉市府自備款和中央補助，剩下93.6％（1503億）的資金缺口，都得跟銀行貸款。最麻煩的是，多數社會住宅的「自償率」，都低於以往預期。
圖／疫情大幅削弱了許多城市的房地產需求。
以完工的松山區「健康社宅」為例，政府原先在2017年預估自償率有135.8％，但截至去年統計，實際自償率只有94.4％。位於南港的「東明社宅」，80.9％的實際自償率也跟過往預估（102％）有差距。原因多來自營建成本上升、後續維護及營運成本過高等。
為何蓋社宅的風險這麼高？因為，台灣同時具備颱風、地震、白蟻三大風險，加上有不愛惜房屋的租客，導致修繕成本常高於預期。
而興建成本的上升，則跟「缺工」因素有關。如台北市在2013年興建世大運選手村，當時每坪成本只要8.5萬員，到了2020年興建「經貿住宅」時，一坪已飆到15萬元以上，再低就沒有廠商想來投標了。
為此，台北市才會把算盤打到提高租金、增加店舖與停車場等其他收入，試圖避免55年後社宅可能破產的命運。
去年延燒至今的新冠疫情，更把房地產市場搞得野火燎原，十年前開始在中國大陸遍地開花的「長租公寓」，就是最新的受害者。
圖／受疫情衝擊，傳統房地產經營方式亟需改變。
長租公寓是企業以「包租代管」的形式跟房東簽約，把房子裝修後再出租，房客與金融機構以貸款方式簽訂一年租金、分12個月付款，讓長租公寓預先收到一年租金，可以此現金流進行財務槓桿、快速擴增營運點。
但疫情爆發後，許多城市先後停工、封鎖，空屋率大幅提高，租金水準也應聲下跌。據統計，中國已有26家長租公寓發生財務危機，連在美上市的蛋殼公寓(NYSE：DNK)和青客公寓(NASDAQ：QK)，都無法倖免。
疫情帶來的高度不確定性，讓業者過去慣用的經營招式開始失靈，市場行情和數據評估大為失準，讓PropTech成了新寵。
首先，「整合數據」將是今年會看到的第一個趨勢。根據KPMG調查，疫情爆發前，美國只有58％的房地產公司有數位戰略。連最先進的美國都如此，更何況其他地方。
圖／遠距工作的風行，讓許多員工開始遠離城市。
以近來頗受歡迎的資產評估平台Bowery Valuations為例，該平台能綜合公開數據、銷售金額、貸款狀況等相關數據，幫業者預測最新的市場動態，進而提供更好的訂價策略與資產管理方法，減少旗下房產的閒置率。
第二個趨勢來自「遠距工作」。受疫情影響，愈來愈多企業都允許員工可以不進公司、在家上班，一來鬆動主打商務空間的辦公區行情，二來也刺激郊區住宅的購置需求。事實上，這些影響不僅止於房地產，還會牽動電子設備、住宅裝潢、甚至餐飲等周邊產業。
最後，是VR（虛擬實境）賞屋及線上簽約，將是未來必要配備。跟大家愈來愈習慣線上購物一樣，現在也有不去現場看屋就簽約的租客，使Hemlane等遠距管理平台更為盛行。
圖／台灣房地市場相對熱絡，但是否也會因此錯過了數位轉型時機？
無論是政府蓋的公共住宅、民間投資的長租公寓、或建商銷售的新成屋，房地產都是觀測一地市場行情的最佳標的。走出疫情泥沼後，會激盪出什麼新的經營策略？或使哪些PropTech躍為主流？值得關注。
