圖片來源：台北市政府 
在美商公司上班、35歲還未婚的小龍（化名），儘管收入不算差，但已在台北租屋超過10年。過去申請松山社宅時，朋友笑他怎會去租「給窮人住」的社會住宅？
最近他又不死心，嘗試去申請剛蓋好的大同區明倫社宅，這次同事不是笑他窮，反而假裝羨慕地酸說：「明倫社宅很貴耶！租金一個月4萬多，你好有錢喔！」
圖／明倫社宅數量最多的房型，其實是月租不到兩萬元的「一房型」。（資料來源：台北市政府）事實上，明倫社宅被媒體熱炒（或鄉民罵翻）的「高貴房」，是最大的44坪三房型，數量（45戶）僅占總戶數（380戶）一成多，而小龍申請的是14～20坪的一房型，每月租金（含管理維護費）不過1.29萬起跳。
可是，一旦觸動民眾最敏感的「高房價」神經，輿論焦點就拉不回來了。
話說回來，社會住宅不是只有台灣在蓋，同樣有意導正房市扭曲發展的各國政府，是怎麼計算社會住宅的租金計價水準呢？
由先進國家組成的「經濟合作暨發展組織」(OECD)，去年曾調查34個推動社會住宅的國家，並整理出5種租金計算方式，如參考市場行情、考量成本攤提、以家庭收入為指標、基於居住特徵定價、或直接規定租金上限等。
圖／明倫社宅剛落成就話題不斷。(來源：台北市政府)
第一種是參酌「市場行情」，包括：英國、澳大利亞、加拿大、哥倫比亞、德國、愛爾蘭、以色列等7個國家，社宅租金都參考物業市場的租屋行情。以英國英格蘭地區的社宅為例，就分成共享所有權的「出售宅」，及租金低於市場行情的「出租宅」。
第二種是講究「成本考量」，包括：法國、瑞士、奧地利、捷克、丹麥、愛沙尼亞、芬蘭、匈牙利、斯洛伐克、南非及亞洲的日本等11國，皆以建築的回收、購置及地價成本設定租金，這也是明倫社宅所採用的方式。
南非第二大城開普敦（Cape Town），便以上述方式吸引眾多企業進場、做起社宅生意，建造許多居住空間較小、卻相對便宜的房子。據統計，該城約35％民眾都住在這類社宅，不久前，還有來自多個組織的農工女性上街抗議，要求南非政府解決社宅申請批准過慢的問題，顯見其供不應求的狀況。
第三是以「家庭收入」為準，同樣有英、美、加、日等11國採用。美國「住房及城市發展部」(HUD)即對低收入、老年、殘疾、退伍軍人等族群核發津貼，減少弱勢的租金負擔。明倫也有類似補貼，家庭年所得不到40％分位點的申請者，都可分成三級距申請，扣除補貼後的實付月租從8900元起跳。
圖／明倫社宅內部屋況。（圖片來源：台北市政府）
第四種計價方式是基於「房屋特性」（如住宅大小、地段條件、周圍設施等），以色列、立陶宛、荷蘭、波蘭、西班牙、英國，皆有部分地區採用。
最後一種是最強硬的方式，用法規明確設定「租金上限」，包括：南韓、法國、荷蘭和西班牙，都有部分地區對特殊住戶設定租金上限。以西班牙為例，社會住宅由地方政府興建，也會按當地物件特徵規範租金上限，避免高不可攀的行情讓人卻步。
但這方式不是沒缺點，如缺乏中央政府統籌，有些社宅的地段欠佳、甚至屋況不好。再者，由於設有租金上限，也不容易吸引民間開發商投入，興建規模和速度自然快不起來。
圖／社宅興建的進度，似乎永遠趕不上房價上漲速度。（圖片來源：台北市政府）
這也是為何議題延燒到後來，台北市長柯文哲會把球拋回給中央，透露若按《住宅法》規劃，內政部早該在2019年1月訂出社宅租金計算公式，讓各縣市有個遵循標準。
否則，如果只讓地方各自努力，平白背負沉重的財政壓力，看到上千億的興建和營運支出，還有永遠發不夠的租屋補貼，不管是誰都會以成本和自償率為首要考量。
總之，社宅絕非整治房市亂象和民怨的萬靈丹，期待政府廣建租金低廉的便宜好宅，也太不切實際。如何改革財稅制度、整頓市場亂象、抑或改善產業低薪現象？才是治本之道。
