政大地政系退休教授張金鶚。 
台灣房地產市場有互相矛盾的三高：「高房價」「高空屋率」「高自有率」，長年呈現失靈狀態，政府理應介入、整頓市場，但藍、綠各黨都一樣，在建商財團面前，往往是政治考量遠大於專業考量，因此連公權力也失靈了。
當「市場」和「政府」都失靈，小老百姓如何買房？張金鶚在近日出版的《住房自由的人生》，分享過去長年租房、買房的經驗，建議讀者為房地產做好功課，因為這年頭要買到一棟適合自己的好房，「你只能相信自己！」
以下是《城市學》的訪談精華：
張金鶚答（以下簡稱答）：現在政府強調多蓋社會住宅，就說這樣是居住正義，我一直強調社會住宅不是社會正義，光靠蓋社會住宅是做不到的，因為政府能蓋的數量有限。
囤房稅這件事情，內政部說囤房稅無效，而他所提出的方案如包租代管、危老重建才是對的，當然不是。大家想，什麼叫有效、沒效？
圖／高房價是年輕世代的民怨之首。圖片取自巢運臉書
囤房稅在我任內提出，那時候看到台灣房子的空屋很多。其實台灣房屋所有權的結構，有二成是無殼蝸牛，六成是一殼，另外兩成則是兩殼以上。而這兩殼以上的裡面，又有10%是三殼以上，2%是四殼以上。
我那時就覺得，擁有兩戶以上的房地產持有稅率，都用最低的1.5％，這樣不對。台灣的持有成本是美國的十分之一不到，美國持有成本大概1~3%，台灣連千分之一都不到！
那時我去跟前財政部長張盛和商量，本來希望針對那10％有三殼以上的提高持有成本，張部長跟我說，「張副啊，你還不知道，立法院過不了，」後來就改成針對2％、對擁有四房的人下手，將持有成本提高到2%。
這政策在2014年五月上路，台北市房價原先從2003年開始上漲，一直到2014年開始下來。外面都說，張副實施囤房稅打房，其實不是，是2003~2014這十幾年房價漲的不合理，我只是臨門一腳踢一下。
當我們把房子持有成本拉高到2%，第一個跑出來罵的是財團，這些大老闆出來罵，我就安心了。代表打到那2%，其他人根本不影響。
圖／房地改革須從稅制著手，但背後的政商金權結構極難突破。（圖片取自巢運臉書）
後來建商也出來罵，說他們不是囤房；而是存貨。打蛇打七吋，建商才是真的核心，但我也不想讓市場硬著陸，作法要務實，後來市議會給建商三年的囤房稅課徵緩衝期，但我認為不合理，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，投資客不賣也是存貨嗎？
最近對囤房稅的討論都失焦。內政部說對空屋沒效。可是囤房稅主要是讓稅制公平，有錢人要多負擔、減少投資誘因，這是基本道理。
答：台灣狀況是「大市場、小政府」，政府要靠蓋社會住宅來實踐居住正義不容易，我們沒有那麼多公有土地。
換另一個角度看，台灣不缺房子，是供過於求，現在年輕人沒錢，未來還少子化，按正常市場機制，房價要跌、不良建商要倒啊！
❝而我最痛恨的，就是房地市場是個騙人的市場！❞
圖／無論景氣起伏，台北蛋黃區房價幾乎都不受影響。
房子價格到底是多少？都不清楚，實價登錄裡面都是假的，大家就怕了，不信任政府、也不信任市場。當政府跟市場雙雙失靈，才會造成現在的結果：「高房價」「高空屋率」「高自有率」，三高的矛盾現象。
大家只關心買進、賣出的價差，房地產的稅又低，結果都寧願空在那，也不出租，因為只要一次買賣的交易，就能賺回來。而全台有上百萬空屋，所以年輕人的相對剝奪感更重。
我當副市長第一件事，就是訂定房屋銷售規範行政命令，查所有建商廣告。只要廣告說還剩兩戶，就查是不是剩兩戶？喊一坪80萬，把契約拿出來看是不是，帶著消保官、各個單位，去查全市預售屋，結果沒一個案子合格。
所以我要大家講實話，這是職業道德。由地政局的專門委員，每天去查報紙廣告，每個星期交上來，碰到就馬上去查，一直玩真的，那時候台北市登廣告就跑新北市去了。
圖／現在只要有捷運路線經過，房價都水漲船高。
我當初在市府任職的感觸很深，每個人的經驗不同、價值觀也不同。例如租屋黑市，如果不解決，租金補貼就下不去。
租屋黑市有兩個意義，第一是房東不報稅，另一是房子被隔了很多小間的，單坪價格更高，若一失火就容易死很多人。背後隱含著，愈弱勢者付出愈高租金，是被剝奪再剝奪。
應該把錢放在查租屋黑市，而不是在包租代管。因為黑市如果不查好，包租代管錢花不下去，所以為什麼包租代管績效那麼差？因為房東不跟你玩。理想要堅持，作法要務實，如果資源有限就先抓大放小，先抓極惡房東。若租屋黑市不先處理完，包租代管績效永遠不會好，那租金補貼也不會好。
大家不知道關鍵問題嗎？我有時候也是懷疑。實價登錄2.0就是關鍵，包括預售屋登錄、地址透明化，那才是關鍵。現在政府其他的不關鍵的事情做一大堆，好像有在做事情，結果是什麼？結果就是房價還是看了很高。
答：我在去年底買了現在這戶，其實是賣掉原先的兩房，再拿爸爸的房子去抵押，等於三房換一房。在我這時代，努力還是有房子，但現在的人一聽到多房就憤怒，這是世代剝奪感。
我在這本書寫到，我曾住過21個房子，不論租房、買房，過程中我都感覺很自由。重點是，要自己做功課。比如房子有分大區位跟小區位，要把財務盤點好，不行不要勉強。
如果「屋奴」要做5年、10年，耗掉青春期，不見得划算。等你做完功課之後，心中會有底，會把優先次序排出來。「時機」是最不重要的！你住一個房子7～10年才是對的，短期買進賣出一定划不來，投資客才要看時機，自住客哪搞什麼時機。
❝是否想要、能不能買得起、有沒有改善生活品質？才是關鍵。❞
圖／面對買房難題，張金鶚出的新書教你如何做功課。
答：我看到很多人為了房子而焦慮，拼老命也要拼到房子，因為覺得沒房子是 loser。
但我常說，年輕人不要買房。首先，你的家庭還沒安定好，還沒結婚；第二，你的工作有沒有安定？如果換來換去也不該買；第三，你的夢想有沒有實踐？是不是還有很多事要做？你的優先順序到底是什麼？
答：首先、要把住房問題變成一個議題。再來，做的成的，才是王道，先打少，打關鍵，因為政府資源有限。最後，要有一個專業者去布好局，建構一張藍圖，知道哪些問題是關鍵，看清楚才去打，也才會有效。
❝但現在的問題是，普遍不尊重專業，執政者想什麼就做什麼。❞
現在資源最多放在蓋社會住宅，卻最沒效。其實租金補貼更有效率，因為直接補貼到有需要的人。可是現在最多錢去蓋社會住宅，還有做優惠房貸，這都是無效的資源分配。今天要健全房市，用蓋社會住宅一半的錢挪去整頓房市，問題就解決了。
