東京一直是台灣人投資海外不動產的熱門標的，因長居東京之故，台灣朋友常跟我打聽當地行情，更好奇今年新冠疫情帶來什麼影響。
4、5月疫情發燒時，一度造成整體交易量萎縮。以首都圈為例，最有代表性的中古公寓，歷來每月成交量約3000件，但4、5月成交數腰斬到1500件左右。不少人預期，疫情失控加上奧運延期，勢必重創東京房市。
圖／受疫情衝擊，東京奧運宣布延後到2021年舉辦。（圖片來源：Tokyo 2020臉書）
但從結果來看，卻不是這麼回事。到了6月，東京月成交件數又回到3000件水準。另一重要觀測指標「價格」更幾乎不受影響，每平方公尺行情維持在55萬日圓上下（約等於每坪50萬台幣），新房的每平方米單價，更來到93.3萬日圓（約每坪84萬台幣）。
為什麼會這樣？難不成日本有辦法不受疫情和少子化衝擊，讓房市依舊火紅？其實現階段問題在於，疫情延緩了新建案推出速度。
眾所皆知，日本人特別喜歡買新房子，包含該國地震頻繁、民間風俗習慣等原因。而這陣子疫情來襲，許多新建案紛紛採取階段性販賣，以「減少供給」的方式維持行情。
這跟該行業的產業結構有關。2009年美國雷曼兄弟引發「金融海嘯」，造成全世界的不景氣和金融緊縮，日本許多中小型不動產公司和新興廠商，都在那時被海嘯滅頂，造成如今市場幾乎都由大型開發商把持。
因此，東京一帶的新建案和新房屋，銷售毛利在興建前大概就決定好了，一般落在20％左右，一旦有人降價10％，最終淨利就可能出現赤字，所以多數廠商寧願閒置、也不願降價。加上大公司之間有默契，不主動挑起價格戰，市場上自然看不到顯著的降價潮。
圖／面對低迷景氣，日本業者以減少供應手段因應。
不削價競爭之外，這些年來業者刻意減少供給量，也是個原因。加上日本特有的「分期販賣」（新建案以小批量方式，分期推出、銷售）方式，只要把供給端控制好，就不會造成價格過度波動。
最後，是長年的低利率金融環境。在多數情況下，買間房子每月償還的貸款，都比付房租（同條件物件）還便宜。在這種情況下，要看到房市價格瞬間崩落，可能性非常之低。
今年6月，身為租屋族的筆者，也在澀谷附近添購新房。該建案最熱門的2LDK房型（兩房一餐廳一客廳），一釋出就瞬間完售！在新房難求的狀況下，購屋族只好退而求其次探詢中古屋，繼續推升中古公寓的行情。
現況如此，不過未來另一個有趣觀察點，是今年被疫情帶動的「在家工作」（Work from Home）趨勢。
圖／在家工作模式是否影響日本房市走向？有待觀察。
目前預測說法呈現兩極，一派認為，一旦上班族可以在家工作，不用每天趕電車到市區上班，將使東京都心的不動產價格下跌，甚至促使一部份人轉往郊區或鄰近鄉鎮居住。
另一派則觀察，在家工作會提高屋主改善居家環境的意願，甚至創造更大房型和居住空間的需求。尤其對雙薪家庭來說，當夫妻倆都在家上班，甚至連孩子也因停課必須待在屋裡，絕對需要更大的活動空間來滿足彼此需求。
最後的影響因子是外資。這陣子即便疫情起伏不定，許多外資依舊選擇大筆買進，如全球私募龍頭「黑石集團」執行長Stephen Schwarzman最近便公開表示，將在5年內投資日本80億美金，而且集中在不動產，若有更好標的，還可加碼上百億美金。
圖／對外來人口的吸引力，是支撐東京房市的優勢。
看好的還不只黑石集團，9月初，「股神」巴菲特的波克夏集團就大舉投資日本綜合商社，並預計在消費品和基礎建設方面擴大合作。
整體而言，這陣子東京在疫情肆虐下，房市買氣不減反增，價格也未如預期般滑落。即便該國人口持續萎縮，但為了更好的就業機會，從各地湧入的人口未見停歇，故長期而言，首都圈仍是相對安全、穩健的投資選擇。
