圖／張智傑攝影。 
過往，土地取得困難、產權糾紛、法規限制與居民意見紛雜等，讓都更窒礙難行。不過，近年不少地震震出不少人的危機感，加上雙北因屋齡偏高，雙重因素下意外帶頭衝出千億元價量……。
0403地震是否震出老屋的危機感，成為促成改建的助力？
事實上，根據2023年實價登錄交易資訊，七都房屋交屋屋齡統計，台北市屋齡中位數是35.5年，12 個行政區中，有 7 個行政區屋齡 40 年以上住宅，比例高達 47％～56.5％，超過30年屋齡者更高達7成。40年屋齡的老屋在台北市已經是常態，也成為全台改建最大一塊區域。
住展雜誌統計，2023年光是台北市危老房屋的改建推案量就高達877億元，若加上新北市的282.3億元，合計就超過1159億元。另外，科達建築董事長賴建程則看好新北老屋重建，預估新推案總銷將突破千億，進一步推升雙北危老改建浪潮。
值得注意的是，要趕上「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（以下簡稱《危老條例》）提供的容積獎勵、減免賦稅等危老條例獎勵，動作就得十萬火急的快馬加鞭。因為，獎勵將在明年劃下句點。
針對近年來，危老改建推案價量有持續拉高的現象。住展雜誌發言人陳炳辰指出，《危老條例》在2017年公布實施後，北台灣（台北市、新北市、桃園市及新竹市）危老推案量就看到明顯的變化，從2018年初試啼聲的8億元，一路逐年成長，2019年就超過10倍成長來到95.2億元，隔年再躍增至553.6億元，2021年就突破千億元，站上1130億元，2023年來到最高點的1307.3億元。換算年增幅高達 70％，是6年來最高記錄。其中，台北市占67.1％、新北市占21.6％，雙北占了88.7％。
圖／取自Unsplash，攝影：Tierra Mallorca
從永慶房屋統計2023年七都房屋交易屋齡超過40年的數據來看，台北市以37％的占比七都最高，屋齡中位數是35.5年；其次是新北市及高雄市的20％，屋齡中位數是25.1年及24.1年；台南市占16％，屋齡中位數25.5年；桃園市跟台中市各有13％占比，屋齡中位數18.8年及26.3年。七都之中，除了台北市之外，屋齡占比最高的是25年～35年間。
不過，要趕上《危老條例》的獎勵動作得快，因為危老條例的時程容積獎勵將於明年畫下句點，危老獎勵近在尾聲。
2017年5月，這椿由內政部營建署提出的法案，主要是針對都市內有安全隱患的房屋進行重建，提供包括容積獎勵、費用補助及稅務減免等的獎勵優惠，鼓勵民眾危老重建。
不過，也不是想危老重建就可以危老重建，還是必需符合3項要件，條件都符合後，才能進入確認是否是危險或老舊建築物的階段。
那麼，什麼狀況才算危險或老舊建築物，可以申請危老重建？條件如下：
值得注意的是，「耐震評估乙級」指的就是老屋健檢的分級，甲級是安全，乙級是安全有疑慮，未達乙級則是確定不安全。
從核准的件數來看，從2018年的72件，逐年增加，6年來已經超過4000件，算是危老都更成果豐碩。
危老新建跟都市更新有什麼不同？簡單說，都市更新有最小更新面積須達 1000 平方公尺限制、需要召開公聽會與說明會、計畫書還需要估價師與建築師參與，不僅程序繁瑣，耗時較長。
至於危老新建，沒有最小建築面積的限制，所有權人 100 ％ 同意後即可進入審查程序，程序簡便時程短。
對於危老新建有這樣的成績，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，「危老比照都更將公有地有條件強制加入重建，的確可以擴大基地規模，同時加快整合速度。」
以危老新建案量最大的台北市來說，幾乎都是老屋改建，特別是早鳥容積獎勵，讓老屋持有戶與開發建商都興緻勃勃，目標一致。加上台北市除了腹地狹小，地價與房屋價格更是寸土寸金，改建新推案，勢必價值不斐，可以說是天時、地利又人和。
房地產業者粗估今年第一季最新的統計，北台灣危老推案量已超過400億元，後續還有不少大量體在排隊，光是台北市就占了9成以上，10億元以上的危老案都在台北市，更進一步證明台北市在這波危老重建中，成為最大受益者。
2017年《危老條例》實施後危老推案量統計
年度 | 推案量（億元） | 核准件數 |
2018 | 8 | 72 |
2019 | 95.2 | 314 |
2020 | 553.6 | 850 |
2021 | 1130 | 715 |
2022 | 762.5 | 795 |
2023 | 1307.3 | 1345 |
資料來源：內政部、住展雜誌，整理製表：胡華勝
