圖／「高雄愛。月熱氣球」活動於愛河旁的月世界風景區。取自臉書「陳其邁 Chen Chi-Mai」。 
近2年來，大家都在問「為何疫情下的台灣，房價不降反升？」不管央行祭出什麼打房措施，全國房價像發了瘋似的上揚。
首先，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，如果從財務、金融角度來看，就不會感到納悶不解了。
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徐佳馨分析，台灣不動產是一種最長時間、最低成本（低房貸利率）的槓桿投資，房子就像「金融商品」，不是靠出生率就是靠經濟支撐起來，儘管台灣少子化問題嚴峻，但經濟面就能撐起熊熊房市，讓房價屹立不搖。
這2年來，經濟面表現最亮眼的就是股市。
受中美貿易戰、疫情衝擊、產業斷鏈等因素影響，以及政府祭出「鼓勵台商回國投資」政策，許多台商趁這一波低稅優惠措施，紛紛將錢挪移回來了。
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這些資金到底哪去了？除設廠外，最好的管道就是股市。
投資政策雖禁止炒房，但並未限制流入股市，帶給台股難得一見的大榮景，不僅指數破萬點，還曾經站上1萬8000點的高峰。
台新投顧總經理李鎮宇分析，過去2年來，外資瘋狂賣超台股，2020年共賣超6358億元新台幣，2021年更變本加厲，累計前10月已賣超6015億元，2021年有望突破2020年水平。
值得注意的是，即便外資一直賣超，台股卻屢創新高。原因無他，就是台商因應中美貿易戰的供應鏈重整，將資金匯回台灣。
這一波股市動能實在太強，近年來單日成交量至少維持在3000億～4500億元左右。
台新投顧副總經理黃文清指出，2020年4月13日加權指數站上萬點，以10080.65點收盤，成交量1189.24億元，隨後單日成交量不斷攀升，到2021年5月12日，更創下歷史天量的7828.25億元、7月15日收盤指數來到史上最高18034.19點，成交量4584.76億元。
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圖／過去2年台股屢創新高。陳之俊攝。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，股市賺到的錢，就順勢轉移到房地產去。
除雙北基期較高，沒有新題材，漲幅較小外。2020年開始，桃園、新竹、台中、台南都輪漲一大波，尤以台中、台南表現最佳。
根據591在10月下旬的新建案調查顯示，房市出現報復性反彈。
2021年第三季六都＋新竹縣市的推案、房價、來人3大指標全面翻揚，總銷金額達4559億元、季增29％。
眼看房價驚驚漲，建商更加快腳步，到處搶購土地。
根據央行統計的建築貸款融資資料，從2019年6月以來，一直維持雙位數成長，2021年5月疫情還反而升溫，建築貸款餘額年增率居高不下。
而建築貸款的主要成長就來自建商的購地貸款，7月購地貸款年增率達到26.7％，購地貸款餘額占建築貸款餘額的比重，則從2020年底的59.3％增至61.7％；7月本國銀行新承作購地貸款平均成數，也由2020年12月的42.6％上升到63.6％。
央行眼看情勢不妙，繼2020年12月8日、2021年3月19日後，9月23日再次出手打房，第三度調整房市信用管制措施。
包括新增規範六都與新竹縣市地區，自然人第二戶購屋貸款不得有寬限期，將購地貸款從65%調降至60%，同時也調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為50%，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。
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圖／台灣房市形成「完美風暴」，不僅都會區房價上揚，蛋白區漲幅更驚人！陳之俊攝。
儘管貸款成數下降，建商深怕錯失良機，仍到處搶購土地，主要都會區幾乎無地可買，又將戰線延伸至屏東、嘉義、花蓮、彰化、南投等縣市。很難想像，為何建商要到這些農業縣市買地推案？
屋比房屋總監陳傑鳴進一步指出，除資金外溢效應外，建商將陣地轉移到非「六都及新竹縣市」地區，這些基期低的地方沒有信用管制問題，獲利空間大，房價自然跟著起來。
建商到各地去推案，投資客也跟著進駐「總歸一句話，游資太多了，在台灣除了買股票，就是置產，更何況過去幾10年以來，房價從未停歇過，投資人都很有信心」徐佳馨說。
曾敬德分析，非六都及新竹縣市的地價基期低，鄉下地區，都以沒有電梯的透天厝居多，當地也有換屋需求，不管是老人或年輕新婚族，也想住有大樓管理的電梯房「建商推案，只要量體不大，很快就被市場吸收，不用擔心賣不掉」。
原本就處在高位的房市，也在台積電不斷擴廠下，達到沸騰。不過當台積創造工作機會、引爆食衣住行商機之餘，也帶來後遺症。
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圖／台積電宣布前往高雄設廠後，週邊房價驚漲。池孟諭攝。
2019年底至今，台積南科5奈米、3奈米廠如火如荼興建，加上全國不斷推出新建案，讓原本斷層的建築工更形短缺。
台南上曜建設董事長張𧙗銘指出，各方搶工搶到電焊工日薪從6、7000元漲到1萬3000元，水泥工3000至4500元、一般粗工1500至1800元。現在依然缺工嚴重。
原物料也大漲，2021年1至8月，每坪鋼骨、機電、水電連工帶料都增長1倍。從2020年中至今，平均每坪造價成本多了50%。
截至目前為止，台南房價仍持續上漲，為六都當中最強，根據清華安富房價指數顯示，2020年元月至2021年9月，台南指數漲幅達到13.2％。
而在台南南方的高雄，從2021年8月起，就盛傳台積要到高雄楠梓煉油廠舊址設廠的消息，雖未獲得證實，但楠梓、岡山、左營、仁武的房市已聞「積」起舞，2021年9月，不少建商直接「封盤」不賣了。
根據591新建案調查顯示，「全民瘋台積」的高雄，2021年第三季推案量達543億元、季增逾1倍，平均成交價每坪26.9萬元、季漲幅29％，量、價增幅雙雙居全台「六都＋新竹市」之冠。
591的市調表示，北高雄市況迅速增溫，各路投資客進駐，在地人同樣磨刀霍霍，「掃房大軍」成形。
左營、楠梓及仁武等區，無論新屋、預售屋均遭到買方「地毯式轟炸」，市場供貨急遽減少，只要一有案源釋出，便有多組人馬加價搶購，甚至傳出有案場為控制銷售速度，祭出以價制量、如「一坪漲3萬元」的策略，依舊無法逼退買方。
等到11月10日，台積在重訊中宣布，將在高雄設立7奈米及29奈米製程晶圓廠的消息後，高雄的房仲業、建商欣喜若狂，預期「全民瘋台積」的搶購潮，會持續好一陣子。
「其實，台積投資高雄的規模、金額都無法跟竹科、中科、南科相比。明明是下一場小雨，卻被哄抬成變成一陣大雨，房價飆漲到非常離譜」一位業內人士歎氣說。
不具名的業者也表示，高雄原本就有很多房子賣不掉，為何現在會搶不到？因為喊了多年的台積投資案，終於在蔡英文總統的一聲令下，開「綠色通道」落實了，建商、房仲業、投資客當然不會錯過這個機會。
其實，這一波房價漲勢並非單一因素促成，而是資金氾濫、低利率房貸，以及原物料上漲、地價飆升、建築工短缺導致營建成本大增等多重因素，所形成的「完美風暴」，讓居高不下的房價更雪上加霜。
所以儘管台灣面臨少子化問題，2020年還迎來人口負成長，投資客卻絲毫不畏懼。徐佳馨再次強調，房市不是靠人就是靠錢堆起來，這一波就是資金行情。
陳傑鳴進一步指出，雖然少子化、老年化，長期將影響房市需求，但台灣家戶的結構改變，小家庭增加，目前總戶數不減反增，中小坪數如2房的產品，成為市場主流。他表示「台灣還是有自住、換屋的剛性需求，加上投資客跟著建商、台積腳步置產，房價短期內不會下跌。」
以台積即將進駐的高雄為例，業內都知道，目前空屋率不低。在當地開餐廳老闆阿勇說，晚上去左營、苓雅、前金、三民、新興、前鎮、鳳山一帶逛一逛，新建案的點燈率僅30%～40%「市中心沿路的店面，3間就有1間不是出租就是出售，高雄很多地方晚上都黑黑暗暗的」。
但阿勇也不得不承認，高雄房價勢必會被炒上去。尤其是在低利率房貸助攻下，讓房市更為惡化，房貸利率創歷史新低的1％多，成為投資客炒房利器「他們從股市很容易賺到比房貸高幾倍的錢，1％多的貸款，撐個4、5年再賣，根本不是問題。」
雪上加霜的是，2021年7月啟動的房地合一稅2.0版，不僅打不了房，反而助長房價上漲。
台南上曜建設董事長張𧙗銘分析，房地2.0讓地主跟預售屋鎖住惜售，導致供需失衡。
因為預售屋、成屋交屋後的第6年，交易稅才降為20％，前2年稅金高達45％，第3至第5年35％，除非資本利得非常大，否則投資客寧可抱在手裡。
圖／高雄近幾月來聞「積」起舞，成為全台房地產大熱區。高雄示意圖。池孟瑜攝。
曾敬德指出，從各種數據觀察，短時間內看不到房價有下跌訊號，自住客衡量自身財務能力，面對房價波動也不會造成壓力的前提下，遇到合適物件就能考慮進場。
而且買房壓力也愈來愈大。由於房價漲勢凶猛，銀行愈發保守，新成屋或中古屋已無法借到80%成的房貸，頂多70%，要支付更多的頭期款。
住商不動產資深經理徐佳馨附和說，銀行近來為風險把關，鑑價變保守，不會以實際交易價核貸，若1年內漲幅太高地區的房子，恐不會承認成交價。民眾置產前要留意，漲過快的房子會面臨貸款不足問題，得多準備一點自備款。
她就遇到一位投資客，2021年元月在新北市買一間750萬的房子，11月以950萬脫手，當買方想貸款時，銀行鑑價後只願放款675萬元，問了4、5家銀行都一樣，只好再補上180萬差額。
更棘手的是，台商資金回流潮還未結束。
李鎮宇說，這次中國大陸經濟下行的週期，恐怕要持續2年。過去幾年資金回流潮中，唯一不動如山的，就是瞄準大陸內需市場的台商。現在聚焦內需的台商，恐不得不暫做資金挪移了。
以中國內需的經濟量體，只要挪移一部分資金，會對淺碟式的台灣市場帶來衝擊，這些資金疊加過去2年的台商回流資金，將進一步堆升台股跟房市的動能，對通膨造成巨大影響。
上曜建設董事長張𧙗銘表示，這2個月，台南、高雄預售屋每坪大約多了5萬元，新建案開賣幾乎都是以跳空漲停開盤。預計2022年台南市區新建案會站上40萬，善化35萬；高雄市區每坪35至40萬，蛋白區也會漲到30萬元。
在房市的「完美風暴」下，民眾恐盼不到房價回頭了，全國各縣市房價已呈現愈墊愈高的趨勢，財富分配不均更形嚴峻，到底影響有多深遠？何時才會結束？政府實應加以重視人民「居住」的問題。
《遠見》原文連結：https://www.gvm.com.tw/article/84233
