圖／取自Pixabay。（示意圖） 
「下星期六，大家一起來我新家玩吧！」樂威最近新宅入手，呼朋招友來家中一起踩踩人氣、熱鬧熱鬧。
畢竟是件大喜事，房子又在蛋黃區，加上樂威算是年齡3字頭同學裡早買房的，讓一票也為房事發愁的朋友們，除了好奇他資金從哪來，也打定主意來看看新房，向他討教買房經驗。
於是星期六當日，一票住台北的老同學，比同學會還難得地齊聚一堂，攜禮帶物到樂威家做客。
輪流參觀完樂威的新家，大夥看著特別請設計師規畫的新房布置，不禁一致流露出羨慕的神情。
「天呀！這房子花了不少錢吧？」「你總共貸款了多少？」「現在銀行一般成數給幾成呢？」
嗑著瓜子閒話家常，對於老同學滔滔不絕的問題，樂威回答得倒也大方。
原來，這間房子總共買了將近3000萬，加上不是新房子，重新裝潢也差不多花了300萬。
貸款的部分，這次總共借了1000萬。至於大家最好奇的錢從哪裡來？樂威只笑笑地說，自己有存了一些，當然，家裡也贊助了一部分。
聽到關鍵字，大夥頓時眼神一閃心照不宣，而樂威見大家一副「原來如此」的神情，也忍不住慌忙補充，雖然家裡有幫忙，但自己可是在貸款上做足功課，請教過大師的。
樂威表示，借房貸最常有的迷思是「我收入這麼高，怎麼可能借不到錢」，但事實是銀行主要賺長久的利息錢，所以更看重的是你戶頭裡有沒有穩定、持續的收入。
也因此，如果像夜市擺攤，沒有401報表或扣繳憑單這種狀況，銀行就會給得有所遲疑或折扣。
而像是業務性質的工作，底薪少、獎金多但不固定，也屬於同樣情形。
講到這，同學A忍不住插話「不是說，只要買房前1、2個月，找家銀行放個幾百萬，就能當VIP，有好成數嗎？等借到錢，再把戶頭的錢拿出來就好了。」
樂威笑著搖了搖頭說「以前這方法還行，但現在銀行也沒這麼傻，主要還是看你的銀行存款積數（每日存款餘額加總）和信用狀況。」
「譬如，前陣子不就有個YouTuber拍片說買房成數貸不到，一查之下才發現是刷卡習慣惹的禍。原來，那對網紅夫妻雖然都有乖乖繳卡費，但繳的都是『最低應繳』；本想說可以讓錢有其他更大的投資效用，沒想到銀行聯徵一調，信用分數低得可憐。」
見樂威說得頭頭是道，明年準備買婚房的同學B，也忍不住丟出堆在心裡的一大串問題「那怎麼做才能有比較好的成數？」「你有推薦的銀行嗎？」「經營認識的放款專員有沒有用？」
樂威也不急，喝了口茶接著說「我認為關鍵還是多問、多比較。雖然主要往來的銀行條件會好一點，但其實每家銀行放款的優惠對象都不一樣。」
像台銀，有針對公教人員的築巢優利貸；三商美邦有針對固定薪年收入60萬以上的菁英方案；台新對自營商相對友善；其他家也有針對小坪數的物件特別經營，以及千大企業員工貸款等。
想找到最優惠的條件，就不能死守一家，並留意每家的最新方案。
「那是每家都去申請，再來比較哪家條件最好嗎？」同學B追問。
「可以問，但千萬不要傻傻每家都提供資料去辦（調聯徵查詢）！」樂威見同學一臉困惑，補充道「申請房貸有2、3家銀行去查你的聯徵是很正常的，但如果數字一多起來，聯徵中心的立場就會覺得『不對呀！這人若信用沒問題，早該貸好了，怎麼還有5、6、7、8、9家銀行，一次又一次來查他的信用狀況？合理懷疑，這個人的實際信用有問題。』所以，接下來就容易愈問愈差。
「至於要不要經營放款專員，如果只是自住買房，這部分是還好。主要是，放款專員的承諾僅供參考，因為他們並不能決定最後能放多少錢，最終還是要看申請後核下來的數字，才是真的能貸到的金額。」
總結上述，房貸貸好貸滿只要做好「養好信用、查好資料、問好狀況、挑有把握的申請」4大步驟，基本上結果都不會太差。
圖／方智出版提供。
本文摘自《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱》，方智出版。
作者介紹｜傅恪恩
觀察房市10餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。
文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。
身邊友人涵蓋各種房地產相關產業的專業人士，從房仲、代銷、銀行、代書、建商、設計師、台北市危老重建推動師、不動產估價師、投資客、法拍業者、包租代管業者、二胎業者、土開業者等。
一直以來看著在房市默默耕耘的朋友們，內心對於因買不起或誤解而仇房的現象感到遺憾，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。
