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圖／皇苑建設董事長郭敏能觀察，這次高雄產業轉型，房市可望循台南模式爆發。池孟諭攝。

潛力房市熱區1／皇苑逆勢蓋精品宅：布局美術館區、農十六特區

郭敏能每天一早固定快走2小時，從美術館沿著凹子底森林公園、農十六特區走一圈，來回一趟約14000多步。

「這條綠園道全長15.37公里，是台灣城市內少有的」郭敏能口中，北高雄公園綠地密度最高的住宅區，是高雄近年搶手豪宅區，其建案都圍繞在這綠色廊道旁。

上個月，皇苑世紀館成交價每坪逾56萬元「打破高雄紀錄了！」郭敏能笑說，相較台中豪宅都站上90萬了「高雄真的很便宜。」

曾任高雄市工務局科長，郭敏能對「蓋好宅」有著旁人難以理解的堅持。

1991年甫創業就遇上房市逐漸走下坡，但他逆勢操作，棄「販厝」，改蓋精品宅。

2001年，高雄房市慘淡，約30%建商倒閉，同業揚言出走高雄，他卻借貸買下美術館第一排土地，逆勢大推每戶70坪以上，每坪16萬的豪宅，沒想到，2個月完銷，跌破業界眾人眼鏡。

他分析，景氣差，金字塔上層5％的豪宅客群，是最不被影響的一群。

皇苑的人文系列，為其奠定高雄豪宅建商地位。2004年，前總統陳水扁移居高雄人文首璽，更讓皇苑紅遍全台。

高雄同業形容，郭敏能蓋房子像打造藝術品，1年僅蓋一棟，鍾情美術館一帶，外地人想買皇苑的房子還得看運氣。

皇苑2021年初標下岡山新市鎮土地。看好半導體產業進駐，將帶動高雄翻轉為科技城，年屆70，老驥伏櫪的他，正瞄準橋頭科學園區工程師遷徙潮。

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圖／高永建設總經理徐淑美是建築業界少數的女性企業家，「大船入港」是她堅持20年的心血。池孟諭攝。

潛力房市熱區2／高永蹲點近20年：產業利多，亞灣特區前景夯

除了北高雄產業進駐、帶動人才入住外，高雄港邊的亞灣特區，定位高雄經貿園區，也快速成形

來到亞灣區建案「大船入港」高樓層，高雄港灣美景一覽無遺。近年最具代表的豪宅指標，背後推手是高永建設總經理徐淑美。

高永建設是高雄32年歷史的建商，建築專業背景的徐淑美，站在自家豪宅指著窗外高雄港，對高雄未來下了註解「台灣未來50年看高雄，高雄未來看亞灣。」

徐淑美表示，亞灣被定位是南方半導體科技廊道「前店後廠」中的「前店」，地位堪比台北內湖與南港軟體園區，兼具港口、國際展覽中心、軟體園區，以及5GAIoT創新園區。

在高雄深耕房地產多年，徐淑美感嘆「高雄底子（基礎建設）其實很好，高雄的建築品質也不差台北、台中，房價卻差很多」這20年來，高雄經濟發展的「柴薪」早就都準備好了，卻遲遲沒能點燃，這一次總算盼到產業之火進駐。

「亞灣也是5G示範場域，未來5年，中央打算投資110億元，微軟、思科這些跨國企業都要來了」「經濟成長動能都在這。」

2003年時，亞灣區一帶還是鐵皮廠房倉庫，一片荒涼，當時高永標下1200坪基地，眼前就是高雄港美景。

從此她在這琢磨快20年，光是前期規劃，就耗了近5年，設計圖一改再改，從透天厝，改為大樓，再改成如今的「大船入港」。

但光有好設計還不夠，還得等時機對了，對的產品，在對的時間進入市場，才能找到對的客戶。

如今落成的「大船入港」，除屋頂搭配綠能光電，更是高雄厝3.0的節能減碳示範建築。

同業透露，「大船入港」因地理位置稀有，每坪開價39～59萬元，更是打破了區域行情紀錄。

圖／華友聯董事長陸炤廷看好高雄即將反轉，未來考慮針對科技業高管推出酒店式公寓。池孟諭攝。

潛力房市熱區3／華友聯專攻重劃造鎮：擅社群行銷，擄獲科技新貴

談到台積電威力，高雄建商、華友聯董事長陸炤廷感受深刻。

以華友聯左營果貿建案為例，一期2018年預售每坪約18萬，蓋好後成屋轉手就是25萬，陸炤廷因此直言「光造價成本就13萬，我們賣太早、太便宜！」「2022年就是3字頭了。」

2021年台積電高雄設廠消息一出，通膨加速建築成本上漲，陸炤廷坦言「這一波，不論是土地或營造成本，跳躍之快，我從未見過。」

高雄科技廊道引動的遷徙潮，陸炤廷很早就嗅到。

例如華邦電斥資3000多億在路竹科學園區擴廠，宿舍需求驚人，直接找上華友聯合作。

「台灣買地成本愈來愈高，蓋好賣掉就買不回來了，我們考慮以租代售，針對科技大廠中高階員工，考慮推出酒店式公寓」陸炤廷說。

從規劃重劃區起家的華友聯，產品多是大型造鎮案，客群以年輕首購居多。

8年前，陸炤廷29歲接班，被稱為最年輕的少年「董ㄟ」，因為更懂年輕人，他不僅賣房子，還兼營五星級幼兒園，甚至買房送每年定期粉刷、社群服務，擄獲年輕族群，讓華友聯成功從重劃區推手轉型為高雄一線建商。

陸炤廷分析，高雄年輕夫妻年收入僅約80萬元，僅南科上班族的5成，負擔不起貸款，是高雄房市居六都末段班的主因。

「市長這次很積極，聲量都做出來了」看好高雄可望翻轉為科技大城，屆時不僅北漂遊子返鄉，更會吸引一批科技新貴南漂。

圖／取自臉書「高雄旅遊網」。

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一是北高雄，以橋科、岡山為核心的生活圈。南高雄亮點則在亞灣。居中的鳳山中城，將以衛武營為核心，捷運橘線與黃線在此交會，串連起三民與鳳山2大人口密集區。

高雄產業型態才剛要改變，當地沉寂多年的房地產就動起來了，未來如何改變，值得關注。

圖／林鳳琪整理。

《遠見》原文連結：https://www.gvm.com.tw/article/83562

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