新北市三重區近來因發生建案施工導致鄰宅嚴重傾斜的事件，進而引發社會對小坪數基地改建困難的關注。對此，住商機構就觀察到新北市政府的調查統計，截至2024年11月中旬，全市共核准587件都市危險及老舊建築物的重建計畫。其中有220件屬於基地坪數小於100坪的「小鳥籠危老建案」，且最小者的基地面積居然僅14坪，大小差不多是一間套房。然而，由於小基地建案除了施工不易外，規模較小型的營建案，成本又高居不下，故房仲專家多建議，考量到買房預算的自住民眾，下手簽約小鳥籠危老建案前，最好綜合評估多項因素。

根據新北市政府的數據資料，截至2024年11月止，共有220件基地坪數小於100坪的危老案獲核准。其中，基地坪數最小者，就位於新北市樹林區大同段855地號，於2020年6月申請通過，但基地坪數只有14餘坪，僅一般套房的大小。

新北舊區整合難！樹林危老案基地位處住宅區巷弄僅14坪套房大

對此，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，該危老案因位處新北樹林車站商圈，緊鄰樹林中學與大同科技園區，所以頗具房市前景，這一點，從該區新案價位來到每坪4到5字頭，便可見一斑。

圖／台鐵樹林車站前站。取自維基百科。攝影者SElefant，CC BY-SA 3.0。

可值得一提的是，樹林危老案基地之所以如此「迷你」，賴志昶不排除是受周邊地主整合意願的影響，加上該案位處當地巷弄內，興建難度偏高，同時又是第一種住宅區，容積率較低，故談到14多坪即成案。

三重受惠一橋之隔的台北高房價人口外溢！菜寮危老案基地17坪

至於基地坪數排名第三的小鳥籠危老建案，則位於新北三重區菜寮段726地號，於2024年8月通過審核，基地坪數也只有17多坪。

據此，住商不動產三重重新加盟店店長張哲銘表示，近年三重受惠於台北市高房價使人口外溢，加上重新路一帶與首都只有一橋之隔，所以任何新建案的行情，確實皆頗具漲幅趨勢。

圖／三重空拍圖。新北市城鄉發展局提供。

舉例而言，像是菜寮商圈巷弄內或小型建商品牌推出的新案，價位目前約落在每坪7到8字頭之間；若是大馬路門牌或由上市櫃建商打造的建案，則會上看8至9字頭。

整體而言，由於改建新案的價位背後，有房市需求的支撐力道，因此吸引大大小小的建商都紛紛進駐三重舊市區，尋求危老都更的整合機會。

小鳥籠危老建案成案易開工難！營建高成本、缺工風險大恐爛尾

其實，這些年在政府積極鼓勵民眾申請都更、危老下，加上以危老來說，還設有容積獎勵的落日條款，即無需完整街廓就可成案，自然會提升各路地主主動申請的態度。

無奈受限於雙北的土地價位飛漲，市場氛圍也對開發商信任度不高等因素，使危老都更這些美事，因市區土地整合大不易，「鳥籠危老案」開始如雨後春筍般的出現。

循此，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，小鳥籠危老建案雖成案容易，可面對營建成本高昂與缺工等時代難題，想一一克服，確實都比中大型工地來得困難，須負擔更大的成本風險，連帶導致危老案核准多年，遲遲等不到工班開工的事件層出不窮，結果迎來地主與整合者雙輸的局面。

故徐佳馨不忘建議為老房所有人，危老優惠落日將至，如要都更或改建，真的要與街坊鄰居儘早凝聚共識，讓地主、整合者與新住民皆大歡喜。

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