圖／東南亞屬於高成長相對風險也較高的地方，投資前應確保風險可控後再投入。資料來源Bear Chang。方格子提供。 
資產配置的報酬率，指的是5年以上「中長期的分散投資之年化報酬」，而資產配置的目標，不是在追求利益極大化，而是透過犧牲少部分報酬來減少不確定、波動的風險。
也就是說重點應該放在降低波動，不是追求最高回報，且要把評估時間拉長，才會看到成果。
發達國家庭海外資產配置比重約15%，如新加坡，由於自身市場太小，資本市場發達，海外置產比例更高達37%。
世界不缺對的投資地點，在置產前應分析自我財務性格，再選地方、產品。
若你是保守型投資人，適合跟國際的大型基金、富豪走，這些基金通常會找穩健、風險低（相對成長性也較低）的城市，如倫敦、紐約、東京等國際一線大城市。
這些地方政經局勢相對穩定、整體配套也穩，大型資金會選擇這種高穩定、報酬不那麼高，之後脫手容易的地點進行投資。
圖／資金部位大、保守型的投資人，應尋求未來相同需求及個性會投資的地點進行資產配置。方格子提供。（示意圖）
這樣的資金，約投資期在5～8年，租金年化報酬的滿足點會在3～5%左右；房價漲幅則抓每年穩定5％左右的成長，以上投資條件基本就符合大型基金的獲利要求。
另外，由於一線城市的流通性佳，未來要脫手，找到下一家進場接盤也較容易（物件金額高需要其他大型的業主願意盤走）。
簡單說，就是「投資回報穩定」「風險可控」「流通性佳，容易出場」，若你屬於保守穩健，且資金部位較大的投資人，可以選擇這樣的地點來進行配置。
通常在發展中的國家，會有較高的回報機會，因為國家城市仍在發展，人口持續增加、年輕人口多，自用需求強勁，在地基礎建設也持續進行，帶動城市發展，這樣的地點通常人口會持續淨流入，都市化過程會使城市版圖持續擴張，經濟持續成長、人民收入增加，則房地產成長可期。
另一種是熱錢型，因該地開放外資進入投資、置產，外國工作者移入，在本地工作、居住，甚至長期定居，外來人口增加，使房地產需求增加，會先帶動租金成長，然後房價成長。
以上這樣的地點，多位於開發中的東南亞或一些新興的中南美洲國家，還有人口大國印度等，皆容易找到。
提醒一點，高成長伴隨的通常是高風險，要能夠有部分程度的掌握風險，才決定入場投資。
這不容易預測，但可以長期觀察。
至於要看什麼呢？簡單建議看當地政府執政狀況，從近幾年政黨是否輪替、若有輪替的整體經濟成果及民間支持度來看。
政治如果穩定，可減少未知風險，通常同一政黨若長期執政，雖可能陳腐，但至少不會因變動而讓政策變得不確定。
國民生產毛額GDP是最容易觀察的指標，最好一次看過去10年的表現。觀察是否持續成長，也要看未來一年或數年，各國際機構的預測。
房價指數建議分別從10年、5年、2年，來了解走勢變化，觀察是否穩定且持續成長（搭配市場的時事來看）。
除此之外，當地人均收入及房價之間的關係，也就是國內最愛用的「房價所得比」，藉以觀察需求與供應的價格平衡。
若過高，不代表一定不能買，而是要搭配其他指標，如重大建設、經濟成長、融資貸款取得的難易度一起來看。
外國直接投資FDI，可看出一個國家對外資的吸引力。
此指標同樣要連續看3～5年，觀察其成長性。外資在投資前考量的因素，會比一般投資人要縝密很多，此指標務必留意其變化！
這次俄烏戰爭及過去中東區域地緣政治所造成的不穩定，一次或長期的對抗，使經濟發展受限，外資也列當地為高風險區域、降低投資。
台灣的狀況，近年亦受地緣政治影響，發展受限，這些都應列為參考指標。
台灣在過去幾年歷經不同階段的基礎建設、自貿區設立、新的商業中心、重劃區等事件，每每都能在區域國家的發展上有所助益。
過去仲介業者，多喜歡就一些區域的基建發展作爲行銷重點，告訴客戶這樣的建設將帶來多少效益、資源，這方向是對，唯存在如期執行及執行與否的風險。
特別在發展中國家，若遇到政黨輪替後政策改變，也不乏遇到合約都已經簽了，卻無法執行公共建設的窘境。
這樣看來，重要建設必須搭配「政治風險」一起看，會比較準確，不要片面相信政府建設的計畫，應確保如期完工，才能依個人計畫投資獲利了結。
「成也匯率、敗也匯率」是過去幾年有在海外置產的心聲，特別在幾個發展中國家。
發展中國家因為正在發展，匯率波動較大，有發生房價雖穩定成長，但匯率產生虧損，在匯率波動大的地方，匯差甚至吃掉房價漲幅。
匯率的不確定性及無法預測性相當高，而房地產通常是5年以上中長期的投資，若對匯率特別在意的人，建議只能選擇發展相對較高的國家，來進行資產配置。
投資一定有風險，做海外投資有很多貓膩藏於其中，要「先保本、再獲利」。很多投資人看到「低總價」「高投報率」「保證回酬」，卻忽略了「成本」！
不要小看海外置產的成本，從可計算的稅務，如印花稅、資本利得稅、租金所得稅來看，以及房屋管理費用、地稅、房屋稅等政府相關規費，還有持有期間裝潢修繕費用、交易時產生的仲介服務費及律師費等。另外可能的隱形的成本，好比匯損及匯差、機會成本及資訊不對稱可能產生的成本，也都要留意。
現在各國大追稅，不只美國有所謂的「肥咖條款」（FATCA），台灣其實也有海外所得的課稅課題。
目前國內會計師有很詳細的說明，本文不再贅述，可以參考「海外所得課稅」說明。
以上還有很多細節，沒經驗又怕麻煩的投資人，聽完可能就不想投了，畢竟海外置產，真的不是一般投資人可以進場的。
建議進場前，一定要找合法、專業的投資顧問，且提供完整的售前資訊、售後服務，才更為安全。
更重要的是，進場後，顧問要在幾年後陪伴你安全出場，以免後續找不到人協助。
圖／The Luma Hotel KK。資料來源Marriott Design Hotels。方格子提供。（示意圖）
飯店投資，我認為是海外置產一兼二顧的好生意，因為除房地產的增值預期外，有一個固定租客（可能是自己經營或租給別人作為飯店使用），且飯店營運在疫情後，有機會迎來革命性改變，如長住客、workaction的工作旅遊客。
加上現在買物業，相對比前幾年要便宜許多，價格相當好，只要找到好標的、對的品牌跟經營團隊，就是進場投資的絕佳時機！
目前已進入後疫情階段，各國陸續開放國境，紛紛祭出入境前打完2劑疫苗，並於出發前做完PCR檢測，入境後不用隔離的政策。
以上先不論疫情（因被視為地方流行病），這對於要跨國工作、投資的人來說，對比過去2年，各國已是相當方便。
不過甫開放後，相信難以迎來和過去一樣的海外旅客，將會分成3階段：
我認為會帶來壓抑許久的商業互動、投資，慢慢的國外工作者回到自己工作崗位，新進的外派也會過來，逐步帶動市場房地產「需求」（正在發生中）。
若疫情沒有因此失控，接下來，各國逐步開放，就是迎來下一波熱錢的時間點，壓抑很久、很久沒買「大」東⻄，該資產配置的、該躲戰爭的，都會在第二波時間點發生，時間點約落在2022年Q3之後。
等一切更正常化後，就會正式迎來觀光客。到時市場會逐步回復到疫情前的正常狀態，我認為時間點會在2023年Q1之後。
海外置產水深及胸，不可不慎！過程中會因需求者狀況、目的不同，執行作法及結果也因人而異。
在海外置產前，務必先評估清楚，切勿跟風。先保本再求利！祝福各位讀者成功。
本文透過「方格子直送」計劃合作轉載，作者Bear Chang，原文《海外資產配置，你必須知道的事》，僅反映作者意見，不代表本社立場。
